《珠海市住房和城乡建设局 珠海市自然资源局关于利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的通知（试行）》政策解读

　　一、制定背景

　　（一）落实中央关于加快发展保障性租赁住房的指示精神

　　《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）文件提出各地区要扎实推进住房保障工作，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系，改善解决新市民、青年人等群体住房困难问题。《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号）文件为加快发展保障性租赁住房提出了指导性的实施意见。我市坚定贯彻落实国办及广东省文件精神，并制定印发《珠海市关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，提出了在“十四五”期间，筹集建设保障性租赁住房不少于6万套的工作目标。为落实中央和省市政府的指示精神，促进我市保障性租赁住房筹集工作推进实施，我市制定了《珠海市住房和城乡建设局 珠海市自然资源局关于利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的通知（试行）》（以下简称《通知》），为我市多渠道筹建保障性租赁住房工作提供有力支持，推动我市住房保障工作全面发展，有效改善我市新市民、青年人等群体的居住环境。

　　（二）推动我市住房制度向租购并举的方向发展

　　根据市政府《关于加快建立多主体供给多渠道保障租购并举住房制度实施意见》，明确提出启动我市新一轮住房制度改革，住房体系向租购并举的方向发展。发展保障性租赁住房作为解决新市民、青年人群体住房问题的重要举措，其发展将是我市实现市民安居乐业的重要途径之一。本《通知》的制定，旨在落实国家、省关于加快发展保障性租赁住房工作精神的实施落地，有效增加保障性租赁住房筹集供应，进而推动我市建立多主体供给、多渠道保障和租购并举住房制度的工作目标。

　　（三）拓宽保障性住房建设资金供给渠道

　　2021年全市筹集各类保障性住房和人才住房约1.8万套，其中以政府投资建设和国企投资开发为主，社会投资较少，保障性住房融资体系尚不完善且缺乏有效地筹资激励机制。国办22号文件明确指出保障性租赁住房项目享受土地、财政、金融、税收等方面优惠，有利于调动社会力量投资参与保障性住房建设和运营的积极性，有效缓解政府财政资金压力。本《通知》的制定旨在完善多渠道筹建保障性租赁住房的实施内容，引导社会主体投资建设保障性租赁住房，进一步拓宽保障性住房建设的资金供给渠道。

　　二、主要内容解读

　　（一）《通知》内容框架

　　第一章确定了政策适用范围对象，具体为本市行政区域内集体经济组织在依法取得土地所有权、土地使用权不动产权证书或合法用地批文的集体经营性建设用地或返拨给村集体的留用地上，自行新建（含旧村改造更新）或将集体经营性建设用地使用权以租赁、联营入股方式流转给企事业单位，建设保障性租赁住房及相关配套设施。

　　第二章明确了工作原则，提出一是以人为本，要切实尊重村民或集体经济组织成员意愿，维护集体经济组织及其成员合法权益；二是科学规划，项目用地应权属清晰且符合国土空间规划；三是市场主导，调动各类市场主体积极性，发挥市场配置资源的决定性作用；四是政府监管，保障性租赁住房的运营管理应遵守我市保障性租赁住房有关工作规定，应整体确权，只租不售，坚决防止“以租代售”，出租人、承租人、房源、合同等信息均应纳入珠海市保障性住房管理平台统筹监管。

　　第三章提出了规划建设要求，包括项目权属合法、规划管理、申报主体、户型配比、配套设施、技术标准、环保要求、建设监管和物业规范等方面的要求。

　　第四章确立了申报流程指引，集体组织进行全面调查摸底和可行性分析，与村民协商规划建设意愿，取得可以实施的倾向性意见后，按以下程序组织正式申报：编制项目实施方案、村民依照《中华人民共和国村民委员会组织法规定》表决通过提交申请、区行政主管部门对方案进行联合审批、审核通过的由区住房城乡建设部门出具项目认定书、实施主体持项目认定书等有关材料按规定办理用地手续、采取合作建设的集体经济组织通过公共资源交易平台公开或农村产权流转管理服务平台选取合作开发主体并完成合同（协议）签订、项目办理施工许可后开工建设并按规定完成竣工验收。

　　第五章提出了运营监督管理要求，包括项目的权属管理以及项目竣工验收后应在珠海市保障性住房管理平台办理项目备案登记，住房租赁企业以及承租人应当事先完成平台注册及实名认证，项目租金价格低于同地段同品质市场化租赁住房租金；项目申报时剩余土地使用年限原则上不低于10年，住房运营企业与租住对象签订的租赁合同约定租期和租金管理要求；项目运营监管和违规违法处理等内容。

　　第六章为确保政策落地的保障措施，要加强组织领导，落实属地责任，市土地管理委员会和市住房保障联席会负责统筹协调，各区政府负责监督引导项目具体推进，各区相关部门依职责做好项目具体用地手续、行政许可办理和后续监管等工作。

　　（二）《通知》政策要点

　　1．明确保障性租赁住房的土地支持政策适用对象

　　明确了本市行政区域内集体经济组织在依法取得土地所有权、土地使用权不动产权证书或合法用地批文的集体经营性建设用地或返拨给村集体的留用地上，自行新建（含旧村改造更新）或将集体经营性建设用地使用权以租赁、联营入股方式流转给企事业单位，建设保障性租赁住房及相关配套设施。

　　2．明确项目用地规划管理

　　经批准的利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房项目，在符合国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）的条件下，如涉及控制性详细规划调整，由所在区政府向市自然资源主管部门提出书面申请并提交控制性详细规划修改论证报告，经市政府同意后方可编制修改方案。修改方案公示后，经市城乡规划委员会审议通过，报市政府批准后，可将原用途调整为城镇住宅用地，并注明“集体建设用地建设保障性租赁住房项目，不得改变土地用途”；涉及控规调整，由自然资源部门牵头，一般按“两报两批”程序修改，特殊及简易程序由自然资源部门另行制定；项目备案文件、用地审查意见、建设用地规划许可证和建设工程施工许可证等均应注明集体经营性建设用地项目仅用于保障性租赁住房建设和运营”；项目优先选址在医疗、教育、交通等公共配套设施相对齐全的区域或按需配建公共设施。

　　3．鼓励规模化专业化市场主体参与建设运营

　　提出鼓励集体经济组织与具有较强管理能力和良好信誉的专业化规模化住房租赁企业成立租赁住房平台公司建设运营保障性租赁住房。参与运营的村集体或企业应经商事注册登记为住房租赁企业。

　　4．规范保障性租赁住房规划建设标准

　　（一）户型面积。项目用房户型建筑面积以50平方米以下小户型为主,原则上不超过70平方米，最大不超过90平方米。

　　（二）配套设施。根据项目实际需求及周边配套情况测算，可按需配建公共服务设施，向所在区自然资源部门提出申请，建筑规模原则上不高于地上计容总建筑规模的10%。

　　（三）技术标准。项目设计应符合住建部办公厅《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）及省、市的相关技术要求。

　　（四）鼓励具备条件的项目业态混合兼容，鼓励项目建设长寿化和可变性相结合，实施全装修成品交房，鼓励公寓型、宿舍型保障性租赁住房实施装配化建造。

　　（五）环保要求。按规定开展用地环境状况调查评估，避开噪音污染、有毒危害、易燃易爆等区域，项目应具备环境可行性。

　　5．简化审批流程以及严格产权管理

　　（一）明确建立各区相关主管部门联合审查制度，审核通过的项目，由区住房城乡建设部门出具项目认定书，实施主体根据项目认定书可向自然资源、住房城乡建设等主管部门按规定办理相关手续；各区、各单位应精简项目审批流程，从项目申请到完成项目认定，原则上不超过30个工作日，各区应根据实际情况进一步压缩办理时限，提高审批效率。

　　（二）明确集体经济组织凭所在区自然资源部门核发的建设用地规划批准文件办理不动产登记。建成后项目按栋整体核发不动产权证书，不予分割办理不动产权证书。权利证书应注明“集体经营性建设用地保障性租赁住房项目仅用于保障性租赁住房建设和运营，不予按层、套、间分割办理不动产权证书、不得擅自改变房屋和土地用途”。

　　（三）明确项目申报时剩余土地使用年限原则上不低于10年；住房运营企业与租住对象签订的租赁合同约定租期原则上不少于3个月，一次性收取租金数额原则上不超过3个月租金，收取押金数额不超过2个月租金。